既存宅地ってどんな土地？

既土地は家を建てる上で重要な要素ですが、形状や地質などそのバリエーションはさまざまです。
また、一部の土地には法律や条例といった取り決めにより、特殊な制限がかけられています。
今回ご紹介するのはそんな特殊な土地の1つ、既存宅地です。
関連する制度についてもご紹介するので、土地を選ぶ際の参考にしてみてください。

■市街化調整区域における既存宅地制度の意味とは？

既存宅地は既存宅地制度によって定められた土地ですが、その意味を説明する前に、まずは市街化調整区域について解説しておかなくてはいけないでしょう。
市街化調整区域とは都市計画に基づいて指定された、市街化の抑制がおこなわれる区域のことです。
この区域では建築が厳しく規制されており、開発許可を得たケースなど一部の例外を除いて建物の建築ができません。
その例外の1つが既存宅地なのです。
既存宅地制度は、いくつかの条件を満たす土地に関してはそこを既存宅地と定義するものであり、それらの土地では市街化調整区域でも建築が広く容認されました。
「容認されました」と過去形で語ったように、既存宅地制度は現在すでに存在しません。
2001年の都市計画法改正を受けて、既存宅地制度は消滅しました。
5年の経過措置も2006年に終了したため、かつての既存宅地には現状メリットはないように見えるかもしれません。
しかし、制度の廃止によって住宅の建て替えやリフォームを制限される世帯が発生することが危惧されたので、実際は各都道府県ごとに何らかの救済措置が設けられています。
そのため、現在の物件資料に既存宅地のワードが出てきた場合は、「市街化調整区域内の土地でありながら許可を受ければ建築が可能」と理解しておけば問題ないでしょう。

■その土地が既存宅地制度の条件に合っているか確認する方法は？

それではほかの土地と既存宅地はどのように区別すれば良いのでしょうか。
既存宅地制度自体が廃止されたため、現在新たな既存宅地の判定がおこなわれることはありません。
可能なのは既存宅地制度が廃止されるまでに既存宅地とされていたかどうかの確認です。
既存宅地の条件は、その土地が、市街化地域に隣接している地域内にある、おおよそ50戸以上の建築が存在する地域内にある、市街化調整区域とされた時点ですでに宅地であったといったものでした。
その土地が既存宅地かどうかを判断する方法は、登記事項証明書や自治体の発行した図面を参考に上記の条件を満たすかどうか確認することです。
また、役所の都市計画に関する部署などでは、一部制約付きで情報が公開されている場合があります。
既存宅地の扱いは自治体によっても異なるので、まずは自治体のHPや窓口を活用してみると良いでしょう。

■まとめ

既存宅地はかつて存在した既存宅地制度により、市街化調整区域内でも建築が容認されていました。
制度が廃止された現在でも自治体ごとに救済措置が設けられているので、許可を得れば建築が可能です。
土地が既存宅地かどうか関するためには、登記事項証明書や自治体の公開情報を確認してみてください。