農地が売却しづらい理由とは？

相続した土地を売りたいと考える方も多いでしょう。
しかし、その土地が農業用の土地だった場合、売るのは簡単ではありません。
そうかといってそのままにしておけば、固定資産税を支払う必要が生じたり、土地が荒廃してさらに売れにくくなったりするものです。
農業に興味があり、土地を利用できればそれに越したことはありませんが、売りたいと考えるなら農業用の土地について把握しておくことが必要です。
農業用の土地を売りづらい理由や売却方法、売る際にかかる費用について解説します。

■農地が売却しづらい理由

一般的に農地が売却しづらい理由としては、農地法による制限が問題となるからです。
原則、専業農家など農家や農業参入者以外には売ることができず、買う側にも条件があります。
宅地や駐車場に転用するには、農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。
後継者不足や農業就業者の高齢化によって農地の買い手も減っており、売り手が既に耕作を放棄して荒れてしまっている農地も多く、その両面から売却はしづらいものです。

農地の売却や利用に関する制限が厳しい背景には、日本の食料自給率の問題があります。
国内の食料自給率は40％程度（カロリーベース）で、農業用の土地の確保が重要であるとされているため、売却はしづらいのです。

■農地売却の方法と流れ

基本的に売却方法は2種類です。

一つは農業用の土地のまま売る方法です。
購入者を探し売り手が決まれば、売買契約を結んで所有権移転請求権の仮登記の申請をします。
許可が下りたら、本登記と費用の支払いをします。

もう一つは転用して売る方法です。
宅地にすることで売りやすくなりますが、農地委員会の許可が必要です。
許可を得るには立地基準と一般基準の審査を通過しなければなりません。

立地基準においては、市街地に近いほど審査がとおりやすく、一般基準においては、転用後の利用がしっかりできると判断されればクリアしやすくなります。

■農地売却にかかる費用

農業用の土地を売るにはさまざまな条件をクリアする必要があり、手続きも煩雑になります。
そのため、不動産会社や行政書士に依頼することになるので仲介手数料や測量費、農地転用の手続き費、さらに登記料や行政書士費用が必要です。
土地の売却については消費税はかかりませんが、印紙税や登録免許税、利益が出た場合には譲渡所得税、復興特別所得税がかかります。
譲渡所得に対しては最大5,000万円までの特別控除があるので、適用されるかどうか確認してみるとよいでしょう。

■まとめ

農地の売却はさまざまな制限や条件があり、土地や家を売るようなわけにはいかないことも少なくありません。
売る際には税金をはじめ出費も多くなるでしょう。
農地法による制限について把握し、不動産会社と相談しながら適切な方法で売却しましょう。