不動産売却における減価償却費とは？

不動産売却をして利益が発生したときには、確定申告の手続きをして譲渡取得税を申告する必要があります。
ところで、建物つきの不動産売却を終えて、確定申告をおこなう際には、減価償却費を計上することをご存じでしょうか？
そこで今回の記事では、減価償却費の意味や計算方法、さらに確定申告時の注意点について解説させていただきます。

■不動産売却における減価償却費とは？

建物は時間の経過とともに内装や外装に劣化が生じるため、資産価値が減少する「減価償却財」に当てはまります。
不動産売却によって確定申告が生じたときには、正確な建物の残存価額を算出しなくてはいけません。
そのために、建物の取得額から資産価値が目減りした分を差し引いた金額を、使用可能期間に分けて「必要経費」として計上する必要があり、この必要経費を「減価償却費」と呼んでいます。
また、建物だけではなく付帯設備についても減価償却費の対象です。

■不動産売却における減価償却費の計算方法とは

減価償却費の算出方法には、建物の残存価額を不動産取得から売却までの一定期間に均等に分割する「定額法」と、年数の経過に比例して建物の残存価額が減っていく「定率法」の2種類があります。

【定額法】
定額法では「減価償却費＝建物購入代金×0.9%×償却率×経過年数」という計算方法が用いられており、通常はこちらの方法を使用することが一般的です。
また、法律により1998年4月以降にお求めになったマンションについては、定額法の使用が義務づけられています。

【定率法】
定率法では「未償却残存価額×定率法の償却率」という計算方法を用います。
こちらの方法は、年度ごとに未償却残存価額が異なる点が注意すべきポイントです。

■不動産売却時後の減価償却の注意点とは

正確な納税額を計算するには、建物の取得費を事前に調べておかなければなりませんが、取得費がわからないまま確定申告をしてしまう方も少なからずにいます。
正確な取得費が不明な状態で確定申告の手続きをした場合、売却益の5％を取得費に回す「概算取得費」の適用対象になります。
概算取得費用の対象は平成27年より前の売買契約になりますが、実際の不動産取得費を上回る金額を徴収される恐れがある税制度と言えます。
また、不動産売却益が物件の取得額以下であるときには「譲渡損失」扱いとなり、確定申告時期に譲渡損失の申請をすると、損失額に応じて源泉徴収税から住民税と所得税などが還付されます。
ただし、ご自身で確定申告の手続きをしないと、税金の還付を受けられません。
不動産売却をして損失が発生した翌年の確定申告の時期に、忘れずに譲渡損失の申請をしてください。

■まとめ

建物が建っている不動産を売却して利益が生じた際には、必ず建物の残存価額を正確に出して確定申告をおこないましょう。
事前に不動産の取得費を調べておくと、不動産売却を終えた翌年に、スムーズな流れで確定申告を済ませられます。
また、不動産売却により損失が生じた際にも、確定申告を忘れずにおこないましょう。